1. Taloyhtiön korjausvastuun piiriin kuuluvat viat
Osakas on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle huoneistossaan olevista vioista joiden korjaus kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Ilmoitus tulee tehdä heti kun vika on havaittu. Myös sijoittajaosakkaiden on säännöllisesti tarkastettava huoneistojensa kunto. Muualla asuminen ei poista tai vähennä osakkaan ilmoitusvelvollisuutta.
2. Osakkaan omat muutostyöt ja remontit
Huoneistojen kunnossapito- ja muutostöistä on ilmoitettava taloyhtiölle kirjallisesti aina, kun remontti voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin talon rakenteisiin tai naapureiden asumiseen. Tämä velvoite koskee kaikkia remontteja, pois lukien pienet ehostukset kuten seinien maalaus tai tapetointi. Ilmoituslomakkeen remonttianne varten löydätte isännöitsijätoimiston kotisivuilta.
Isännöitsijätoimisto pitää rekisteriä kaikista tehdyistä huoneisto-remonteista ja arkistoi aineiston sähköisessä muodossa. Lisäksi tehdyt saneeraukset kirjataan isännöitsijäntodistukseen. Koska asunto-osakeyhtiö ei vastaa osakkaan tekemän ilmoituksen puutteellisuuksista, on tärkeää että paneudutte ilmoituksen tekoon ja tarvittaessa konsultoitte oman taloyhtiönne isännöitsijää tai ulkopuolista rakennusalan ammattilaista.
Kirjallisen ilmoituksen tulee sisältää kaikki oleelliset tiedot remontista. Muutostyöt voi aloittaa vasta, kun taloyhtiö on antanut niihin suostumuksensa.
Muun muassa seuraavat asiat tulee ilmoittaa:
- mitä tehdään
- kuka tekee
- kuka valvoo
- kuka vastaa viranomaislupien hakemisesta (mm. toimenpide- ja rakennusluvat)
- miten pölynhallinta ja porrashuoneiden siivous järjestetään (joko laaditte oman suunnitelman tai ostatte palvelun yhtiönne kiinteistönhoitajalta)
- kuka toimii pää, lvi- sähkö- ja rakennesuunnittelijana
- miten remonttijätteet hävitetään
- työturvallisuusasiat
- kaikki muut remonttiinne liittyvät tiedot
Ilmoituksen liitteeksi tarvitsemme kaikki arkkitehti- ja detaljikuvat (mieluiten pdf-muodossa). Nämä on toimitettava niin ajoissa että isännöitsijällä ja yhtiön hallituksella, joissakin erityistapauksissa myös saneerattavan huoneiston naapureilla on mahdollisuus rauhassa tutustua niihin. Olkaa mieluummin liikkeellä liian aikaisin kuin myöhään. Mikäli hallitus ei myönnä lupaa osakkaan esittämälle saneeraussuunnitelmalle, perustellaan se aina kirjallisesti.
Taloyhtiön hallituksella/isännöitsijällä on uuden lain mukaan oikeus määrätä osakkaan tekemille muutostöille ammattitaitoinen ja tehtävään perehtynyt valvoja, mikäli se katsotaan yhtiön edun kannalta tarpeelliseksi. Valvonnasta aiheutuvat kustannukset tulevat kokonaisuudessaan osakkaan maksettaviksi.
Isännöitsijätoimiston/taloyhtiön valvonta kohdistuu siihen, että saneeraus toteutetaan hyvää rakennustapaa noudattaen, toisin sanoen työn tekniseen ja toiminnalliseen laatuun. Sähkö-, putki- ja vedeneristystöissä edellytetään että käytetään vain ja ainoastaan urakoitsijoita, joiden luvat ja vastuuvakuutukset ovat kunnossa. Tämä on erityisen tärkeää siksi, että As Oy-laki määrittelee osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuuden taloyhtiötä ja muita osakkaita kohtaan.
Suosittelemme osakkaita aina tekemään kirjalliset sopimukset urakoitsijoiden kanssa. Taloyhtiön valvonnasta huolimatta remontin aikana tai sen johdosta myöhemmin havaitut puutteet ja virheellisyydet eivät siirry asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Lain mukaan yhtiön suorittaman valvonnan kustannuksista vastaa työn teettäjä. Tällaisia ovat muun muassa keittiö- sekä märkätilaremonttien aloituskatselmukset, vesieristetarkistukset sekä loppukatselmoinnit. Remontin teettäjän vastuulla on tilata tarvittavat katselmuskäynnit hyvissäajoin.
Asbestin kartoitusvelvollisuus osakkaan huoneistoremontissa
Yleistä
Asbestilla tarkoitetaan kuitumaisia silikaattimineraaleja, jotka saattavat aiheuttaa syöpää.
Materiaaleihin sitoutuneena asbestista ei ole vaaraa, mutta asbestipitoisen materiaalin purkutyössä ilmaan voi vapautua terveydelle haitallisia hiukkasia.
Suomessa asbestia on käytetty rakennusmateriaaleissa vuosina 1922–1992. Asbestipitoisten tuotteiden valmistus ja käyttö on ollut kokonaan kielletty vuoden 1994 alusta lukien.
Ennen vuotta 1994 rakennettujen taloyhtiöiden huoneistoissa on saatettu käyttää asbestipitoisia aineita ja materiaaleja kuten:
– maalit, lakat ja bitumiemulsiot
– muovimatot, linoleum-laatat, tasoitteet ja liimat
– keraamiset laatat, laatta- ja saumalaastit
– putkieristeet ja ilmanvaihtokanavat
Uusi asbestilaki
Uusi asbestilaki tuli voimaan 1.1.2016 alkaen. Uusi laki määrittää ja täsmentää asbestityöhön liittyviä menettelyjä ja vaatimuksia.
Aiemmin voimassa ollut käytäntö, jossa asbestikartoitusta ei tehdä, vaan purkutyö tehdään asbestipurkutyönä, ei Aluehallintoviraston Työsuojeluhallinnon mukaan enää
ole hyväksyttävää.
Huoneiston asbestikartoitus
Jos osakas aikoo tehdä tai teettää huoneistoremontin, hänen tulee teettää tietyissä tapauksissa asbestikartoitus purettaviin materiaaleihin. Uuden lain mukaan ennen vuotta 1994 rakennettujen rakennusten purettavien materiaalien asbesti pitää kartoittaa ennen purkutyötä.
Lähtökohta on, että osakas maksaa kartoituksen, ellei muuta sovita.
Asbestikartoitusta ei kuitenkaan tarvitse teettää, jos huoneistossa tehdään vähäisiä töitä, kuten reikien poraamista seiniin tai kattoon.
Asbestikartoituksen tekijältä edellytetään riittävää perehtyneisyyttä. Kartoittajan tulee olla perehtynyt asbestin esiintymiseen käytetyissä rakennusaineissa, materiaaleissa, rakenteissa sekä omaavan kartoituksen laadun ja laajuuden edellyttämää ammatillista osaamista.
Riittävän perehtyneitä ovat esimerkiksi:
- henkilösertifioitu asbesti- ja haitta-aineasiantuntija (VTT Expert Services Oy)
- rakennusterveysasiantuntija tai sisäilma-asiantuntija (Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen mukainen ulkopuolinen asiantuntija)
- koulutettu asbestikartoitusyritys (Suomen JVT- ja kuivausliikkeiden Liitto ry / Vahinkopalvelut)
- pätevöitynyt asbestipurkaja tai AV-yritys (Suomen Asbesti- ja Pölysaneerausliikkeiden liitto ry)
Materiaalinäytteet ottaa aina asbestikartoittaja. Asbestikartoitusraportti toimitetaan muutostyöilmoituksen käsittelijälle.
Huoneiston remontti-ilmoitus voidaan hyväksyä vasta asbestikartoituksen jälkeen.
Asbestikartoitus viivästyttää remontti ilmoituksen käsittelyä ja se tulee ottaa huomioon remontin aikataulussa.
Huoneiston asbestipurkutyöt
Mikäli asbestikartoituksessa löytyy asbestia, purku tehdään asbestipurkutyönä Aluehallintoviraston Työsuojeluhallinnon ohjeen mukaan.
Yhteistyöterveisin,
Isännöitsijätoimisto Westerstråhle & Co Oy
Remontti-ilmoitus lomake
Remontti-ilmoitus tehdään ensisijaisesti taloyhtiönne Hausvise-palvelussa, johon osakkeenomistajat saavat tunnukset isännöitsijätoimiston asiakaspalvelusta. Mikäli teillä ei ole vielä käytössänne palvelua, ottakaa yhteyttä isännöitsijätoimistoon.